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怎样成立小区业主委员会

发布时间:2018-09-20

作者:谢方琴律师  重庆睿渝律师事务所 

随着城市建设的发展,物业纠纷增多,很多人关注如何通过成立小区业主委员来维护广大业务的合法权益,成立小区居民业主委员会需要具备哪些条件?需要经过哪些流程?需要准备哪些资料手续?本文根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《重庆市业主大会和业主委员会活动规则(试行)》等法律法规,结合重庆市实际情况对以上诸多问题进行整理分析。

一、成立小区业主委员会的条件 
   
一个物业管理区域内,物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积的50%以上,业主可以召开首次业主大会会议,选举产生业主委员会,并于会前告知物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)。

业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,维护物业管理区域内全体业主在物管管理活动重的合法权利,履行相应的义务,业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会的决定,接受业主的监督。
   
二、成立小区业主委员会的流程及资料 
    1
.向物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)提出申请 
   
占物业管理区域内业主总人数20%以上的业主书面要求召开首次业主大会会议的,物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)应当组织召开。 
   
占物业管理区域内业主总人数20%以上的业主书面要求召开业主大会会议(含首次)的,该部分业主应向物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)提出申请,并附上签字的书面申请原件和业主房地产权证复印件或房屋买卖合同复印件,物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)应当将提出申请的业主名单在物业管理区域内公示。 
    2
.申请受理 

    (1)业主人数符合占物业管理区域内业主总人数 20%以上规定条件的申请,街道办事处(乡镇人民政府)予以受理; 
   (2)收集材料:一是街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到召开首次业主大会会议告知或者申请后30日内通知建设单位报送物业管理区域证明、房屋及建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图、交付使用共有设施设备的证明、物业服务用房配置证明、其他有关的文件证明。并负责核实材料和指导成立首次业主大会会议筹备组。二是建设单位应当在收到街道办事处(乡镇人民政府)通知后10日内报送材料,并协助成立筹备组。 
    3
.成立业主大会筹备组并开展筹备工作 
  (1)成立筹备组的时间要求:街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到告知或者申请后60日内负责成立筹备组,确定筹备组成员人数,首次业主大会筹备组由5—15人单数组成。 
  (2)筹备组组成:筹备组成员由业主代表、物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会和建设单位派员共同组成,其中业主代表不得少于筹备组人数的50%。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)派员担任。筹备组对筹备工作不能形成一致意见时,街道办事处(乡镇人民政府)应在充分考虑筹备组各成员意见后予以确定。 
  (3)筹备组中业主代表的产生:一是业主推荐他人;二是业主自荐。推荐(自荐)人应到物业所在地居(村)民委员会将拟推荐(自荐)的业主代表姓名、所住房号等基本情况进行登记。 
  (4)公示与选择:物业所在地居(村)民委员会将业主的推荐情况在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不少于 7 日,业主无异议后产生业主代表。业主自荐或互荐产生的业主代表人数较多时,由物业所在地居(村)民委员会根据楼幢的具体情况,考虑业主情况,兼顾均衡分布的原则在推荐人选中确定业主代表。筹备组成员名单确定后,以书面形式在物业管理区域内公布。 
  (5)开展筹备工作:确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;参照市房地产行政主管部门制定的示范文本,拟订业主大会议事规则和管理规约草案;确认业主身份,确定业主人数和业主所有的物业专有部分建筑面积;拟订业主委员会委员产生办法,确定候选人名单;召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款1-4的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公示。业主对业主身份、业主人数或者专有部分建筑面积提出异议的,筹备组应当予以复核并告知提出异议者复核结果。 
    4
.召开(首次)业主大会 

业主大会筹备组应当自成立之日起90日内,组织召开首次业主大会会议,逾期未召开的,筹备组自动解散。
  (1)首次业主大会程序:由大会筹备组介绍大会筹备情况;公布并通过业主大会议事规则;公布并通过管理规约;由大会筹备组介绍业主委员会候选人情况;表决。 
  (2)业主大会首次会议应当讨论决定下列事项:制定《业主大会议事规则》;制定管理规约;选举业主委员会成员;业主委员会的必要经费、来源及管理办法;物业管理区域内的其他重大事项;涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会之日起成立。 
  (3)业主大会召开形式:采用集体讨论的形式和书面征求意见的形式。 

    (4)业主大会的类型:定期会议和临时会议,定期会议应当按照业主大会议事规则的规定按时召开。

    5.选举产生业主委员会 
  (1)业主委员会候选人的确定:由筹备组推荐;②30名以业主也可以联名推荐委员候选人1名(1名业主只能参加1次推选)。业主委员会候选人人数一般不超过业主委员会委员人数的150%,业主推荐的委员候选人人数较多时,由筹备组根据业主员会委员产生办法确定。由筹备组应当审核委员候选人资格并确定候选人名单。 
  (2)业主委员会成员任职条件:业主委员会成员应当是本物业管理区域内的自然人业主或单位业主授权的自然人代表,并符合下列条件:具有完全民事行为能力,身体健康,无重大疾病;模范履行业主义务,按期履行交纳物业管理服务费、物业专项维修资金等业主义务,无乱搭建行为;本人、配偶以及直系亲属未在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业内工作或兼职;具有必要的工作时间,业主委员会副主任或主任原则上只在一个物业管理区域内担任;具备一定组织能力,且热心公益事业,责任心强,具有社会公信力,未参加过违法组织;书面承诺积极、及时、全面履行工作职责;无挪用、侵占公有财产行为;法律、法规和政策规定的其他条件。 
  (3)业主委员会选举:业主大会选举产生的业主委员会成员应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会选举产生的业主委员会成员人数符合业主委员会产生办法或业主大会决定的,业主委员会即选举产生完成;当业主大会选举产生的业主委员会成员人数低于业主委员会产生办法或业主大会决定的业主委员会成员人数下限时,可在未当选的候选人中及时补选一次;经补选后人数符合业主大会决定的,业主委员会选举产生完成。对于经补选,业主委员会人数仍低于业主委员会产生办法或业主大会决定的业主委员会成员人数下限的住宅区,可以由街道办事处(乡镇人民政府)在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后,指定物业所在地社区居(村)民委员会代行业主委员会职责;街道办事处(乡镇人民政府)在征求该住宅区业主意见未取得过半数业主书面同意的,可以在街道办事处(乡镇人民政府)的指导和监督下,暂由物业所在地的居(村)民委员会代行业主委员会的职责。

成员人数:成员人数由业主大会决定,但不得少于5人,一般为5—11人,应当为单数,业主大会选举产生的业主委员会成员人数为双数时,得票最后一名成员作为候补委员。 业主委员会每届任期不超过五年,可以连选连任,业主委员会设主任一名、副主任一至三名,业主委员会主任是业主委员会的代表人。主任、副主任由业主委员会在业主委员会成员中推荐产生,并由业主委员会罢免。
   (4)备案和公示:业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持相下列文件向物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)备案,并同时在物业管理区域内公示:业主委员会名称(注明第几届)和业主委员会委员、主任、副主任名单;业主大会议事规则;管理规约;业主委员会办公场地、联系电话;业主大会召开及表决情况。对符合规定的,物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)应在5个工作日内出具业主委员会备案证明;对不符合规定的,书面说明理由,5个工作日内退回。业主委员会备案的有关事项发生变更的,应当依照前款规定重新备案和公示。 
    
5)业主委员会的职责:1)制定业主委员会工作制度;2)召集并主持业主大会会议,报告物业管理的实施情况,公示业主大会决定;3)代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同;4)组织并监督管理规约的落实;5)公示物业专项维修资金使用情况,组织或者参与物业共有部分维修、更新、改造的竣工验收;6)每半年公示一次业主委员会工作经费等使用情况;7)及时了解业主、使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;8)协调业主、使用人与物业服务企业的关系;9)根据业主大会的决定,代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼或者仲裁;10)配合相关部门,做好维护物业管理区域秩序的相关工作;11)管理规约、业主大会赋予的其他职责。

    (6)刻章:业主委员会成立后15日内,由业主委员会持备案证明到公安机关制定的单位刻制业主委员会印章,并报物业所在地街道办事处(镇人民政府)备案。并按照管理规约、业主大会议事规则和有关规定使用印章。